Об эксперте: Екатерина Черных, генеральный директор управляющей компании «Современные Фонды Недвижимости»
Почему сохраняется спрос на недвижимость
Спрос на недвижимое имущество был всегда, а в периоды турбулентности и высокой инфляции он только растет. В стабильные времена инвестиционные портфели инвесторов состоят из недвижимости всего на 15%, а в периоды кризисов и резких всплесков инфляции — на 30%. Это связано с ментальными ловушками, ведь в первую очередь мы нуждаемся в жилище, которое закрывает базовую потребность в защите. Кроме того, в стрессовых ситуациях первое, о чем думает человек, — как надежно вложить деньги. При этом многие предварительно не анализируют рынок, не обращают внимания на то, что цены завышены. Кто-то покупает квартиры для сдачи в аренду, что тоже невыгодно: средняя годовая доходность аренды квартиры — около 5,5%.
За последние десять лет цены на квартиры номинально выросли в рублях, однако в золоте они продолжают падать. (Золото часто используют в качестве единицы измерения стоимости недвижимости, поскольку в таком соотношении нет долларовой составляющей, а значит, нет и индекса инфляции. — РБК Тренды). В 2022 году повышение цен связано с резким увеличением числа сделок с недвижимостью. Предложение рынка не было рассчитано на такое количество покупателей, как следствие — высокая цена на имущество.
Однако цены на недвижимость не будут повышаться вечно, поскольку на них влияет множество факторов. Например, экономический рост в стране, доходы населения и его плотность.
Вместе со спросом на жилую недвижимость повысился спрос и на коммерческую, и больше всего — на складские помещения. Это связано с динамичным развитием e-commerce в России и дефицитом складов на рынке. В 2021 году сфера онлайн-продаж составила 12% от общего рынка ретейла и 26% от рынка непродовольственного ретейла. Только за последний год объем продаж в сфере вырос более чем на 51%, а стоимость 1 кв. м в складском помещении увеличилась на 15%.
В связи с растущим спросом на складские помещения и жилую недвижимость мы впервые увидим, как будут перестраиваться офисы класса С. К ним относятся советские институты и старые ведомственные здания, уже утратившие свою ценность в качестве офисных помещений. Большую часть сооружений такого типа, кроме исторических памятников, придется сносить, если им не придумают другого применения — например, не переделают их под апартаменты. Некоторые из них сносят уже сейчас — к примеру, в начале 2022 года в Санкт-Петербурге снесли здание советской текстильной фабрики, в котором долгое время располагался торгово-офисный комплекс «Сампсониевский».
В условиях повышенного спроса на коммерческую и жилую недвижимость все больше людей инвестируют в закрытые паевые фонды (ЗПИФ). Так, во II квартале 2022 года чистый приток средств в ЗПИФы составил ₽380 млрд, став рекордным за всю историю наблюдений.
Что такое ЗПИФ
Вложиться в недвижимость надежнее всего через закрытый паевой фонд. В нем так же, как в открытом и биржевом, можно купить пай и получить долю имущества, однако активы фонда мгновенно продать нельзя — как правило, это коммерческая и жилая недвижимость. Объекты для инвестирования выбирает специальная организация — управляющая компания, она же распоряжается вложенными в фонд средствами. ЗПИФ получает прибыль с роста цен на торговые и жилые помещения, а также от аренды этих помещений.
В отличие от открытых и биржевых фондов, в ЗПИФ число паев ограничено. Кроме того, закрытые паевые фонды создаются на определенный срок — от 3 до 15 лет. Важная особенность: купить паи можно только при формировании фонда. В то же время формирование фонда может занимать некоторое время, например, полгода или год. В это время он собирает средства инвесторов и приобретает объекты. Даже если фонд еще не сформирован до конца, но в нем уже есть объекты, то пайщики получают регулярную прибыль. Продать и выйти из ЗПИФ можно только при его закрытии. Это, как правило, связано с тем, что имущество закрытого фонда нельзя продать быстро. Если бы инвестор захотел покинуть фонд раньше срока, управляющей компании пришлось бы сбывать эту недвижимость с дисконтом, нанося ради одного пайщика ущерб всем остальным.
В некоторых случаях выйти из фонда можно раньше срока — например, когда управляющая компания выводит фонд на организованные торги. Тогда пай можно погасить, однако его цена будет определяться результатами деятельности ЗПИФ: иногда продать свою часть в фонде можно только с дисконтом, но средства, которые пайщик уже получил от аренды, покроют убытки от продажи.
Несмотря на то, что инвесторы ограничены в праве на выход, они могут влиять на процессы внутри фонда — например, большинством голосов сменить управляющую компанию.
На что обратить внимание при выборе фонда
Инвестируя в закрытый паевой фонд, пайщик становится совладельцем недвижимости. Весь прирост стоимости имущества достается инвесторам, но и падение его в цене тоже является их проблемой. Поэтому, прежде чем выбрать управляющую компанию, необходимо оценить риски, посмотреть, какую недвижимость она приобретает и что она декларирует.
В случае УК «Современные Фонды Недвижимости» экономика выглядит так: операционный доход в виде выручки от сдачи в аренду коммерческих помещений раз в квартал выплачивается пайщикам фонда. Естественно, из него вычитаются налоги и расходы за коммунальные услуги и охрану.
Прежде чем инвестировать, стоит обратить внимание на критерии, по которым управляющая компания выбирает недвижимость.
Локация. Этот параметр является ключевым и тесно связан с такими характеристиками, как транспортная доступность, инфраструктура и окружение.
Современное проектирование. Критерий измеряется тем, насколько быстро и дешево объект можно модернизировать под нужды отдельного арендатора. Большое значение играет фактор неопределенности, который присутствует последние несколько лет. Поэтому так важна свободная планировка: она обеспечит владельцу здания гибкость, а недвижимость в любой момент будет готова к приему новых арендаторов без капитальных затрат. Кроме того, важно, чтобы здание имело низкий уровень износа и соответствовало современным требованиям пользователей.
Грамотное управление. Необходимо учитывать квалификацию управляющей компании и ее репутацию. Специалисты должны четко понимать, для кого это здание строится, какие будут потребности у арендаторов, кто еще может занять помещение.
Проанализировав эти параметры, инвестор может выбрать подходящую управляющую компанию и вложить деньги в фонд, который действительно будет работать.
Как стать участником ЗПИФ
У потенциального инвестора должен быть определенный капитал. Согласно пункту 2.6 Указания Банка России, минимальный размер вклада в закрытый паевой фонд — ₽100 тыс. Специалисты рекомендуют вкладывать в такие фонды не более 30% от своих сбережений.
Как правило, рентные фонды недвижимости доступны в основном премиальным клиентам банков и управляющих компаний, а вложиться в них можно офлайн. Однако сейчас очень популярны онлайн-каналы среди инвесторов, и в некоторых банковских приложениях уже можно купить ЗПИФы недвижимости. Например, это можно сделать в «Сбербанк Онлайн» (выбрать раздел «Инвестиции», затем — «Инвестиции в недвижимость»).
Перед покупкой пая необходимо пройти тестирование — в нем содержатся ключевые вопросы, связанные с правами инвестора, — например, по досрочному выходу из фонда. Пай ЗПИФ вы получите в течение нескольких дней после подачи заявки.
Насколько выгодно инвестировать в ЗПИФ
Управляющим компаниям запрещено гарантировать доходность, поскольку и прибыль, и убытки принадлежат инвесторам как совладельцам недвижимости. Вместо этого они создают финансовые модели.
Чтобы спрогнозировать выручку от аренды помещения, УК «Современные Фонды Недвижимости» проводит пять видов аудита, в том числе технический аудит, который не только говорит о том, насколько здание качественное и из каких материалов оно построено, но и помогает сформировать бюджет технической эксплуатации на ближайшие пять лет. Такие модели обновляются ежегодно. Исходя из этого рассчитывается примерную стоимость и доходность объекта.
На данный момент у ЗПИФ довольно хорошие позиции на рынке. Например, у УК «Современные Фонды Недвижимости» два фонда, которые открыты для «входа» пайщиков. В первом рентная доходность составляет 9% годовых, а с учетом прироста стоимости объекта — 12% годовых. Совокупная доходность второго фонда составляет 17% годовых, где 10% — это рентная доходность, а 7% — прирост.
Высокий потенциальный доход связан с тем, что в 2021 году в фонде был сформирован портфель новых объектов, которые проектировали и строили в доковидный период, то есть по старым ценам. Сейчас рынок переживает новый цикл развития: проекты с нуля никто не начинает, все стараются использовать то, что уже есть, потому что в нынешних условиях прогнозировать себестоимость строительства достаточно сложно. При этом старые объекты обязательно будут достроены: консервация здания обходится еще дороже строительства.
Кроме того, высокую доходность обеспечивают несколько факторов:
Качество недвижимости, в которую инвестирует компания. В основном это складские помещения, дата-центры, новые объекты с арендаторами, работающими на рынке маркетплейсов.
Развитие сферы е-commerce. Это единственная сфера на рынке, которая неуклонно продолжает расти. Причина популярности — бесшовный контакт производителя и потребителя и минимальная наценка на товар.
Выбор партнеров. Например, УК «Современные Фонды Недвижимости» работает с «Ситилинк», «ВкусВиллом» и другими — в таких крупных арендаторов есть смысл инвестировать.