Экономика человейников: нужно ли бороться с многоэтажной застройкой

Фото: Роман Пименов / ТАСС
Фото: Роман Пименов / ТАСС
Почему в России до сих пор доминируют «человейники», что мешает застройщикам делать массовое качественное жилье и что ждет российские города в будущем — разбираемся в свежем выпуске подкаста «Что изменилось?»

Слушайте нас на любой удобной платформе: Apple Podcasts, CastBox, «Яндекс.Музыке», Google Podcasts, Spotify и «ВК Подкастах». А еще следите за нами в Telegram РБК Трендов — там мы делимся интересными материалами по теме.

Гости выпуска:

  • Сергей Романцев — ведущий подкаста, техноблогер,
  • Максим Лазовский — руководитель строительной компании «Дом Лазовского»,
  • Михаил Савельев — эксперт по недвижимости компании «Dream Realty».

Таймлайн беседы

1:57 — Почему квартиры в многоэтажках дорожают

6:27 — Почему в России победила многоэтажная застройка

13:26 — Плюсы и минусы «человейников»

17:30 — Могут ли многоэтажные комплексы быть комфортными для жизни

24:18 — Превратятся ли многоэтажные районы в гетто

26:35 — Что мешает застройщикам делать массовое качественное жилье

35:42 — На что нужно обратить внимание, выбирая себе жилье

38:32 — У Лондона, Парижа и Сеула есть альтернатива спальным районам — формирование городов-спутников. Возможен ли такой вариант в России?

Хайлайты разговора

  • Почему квартиры в многоэтажках дорожают

Экономика строительства состоит из двух компонентов: материал и работа. Материалы делятся на общестроительные материалы (производятся внутри России, стоимость формируется на биржевых рынках) и отделочные материалы (приобретаются за валюту). Работа, которая зачастую выполняется приезжими, часто также конвертируется в валюту, а значит зависит от курса рубля. Исходя из этого формируется текущая стоимость квадратного метра.

На стоимость квартиры влияют рыночные факторы — в России нет государственного регулирования цен на недвижимость и установленной стоимости квадратного метра. Многое зависит от региона и конкретного города.

В столице работает эффект низкой базы — 90% районов Москвы составляет старый жилищный фонд. Все большее количество людей хочет удобства, красивой картинки и современного уровня жизни. Эти условия формируют спрос на квартиры в многоэтажках.

Фото:Pexels
Экономика инноваций «Выбор стиля жизни»: тренды рынка недвижимости

  • Почему в России победила многоэтажная застройка

«Человейники» — разговорное понятие, в который каждый вкладывает свое значение, для кого-то это 12 этажей, для кого-то 48. Негатив по отношению к многоэтажной застройке связан с большим количеством соседей. В таких случаях можно выбрать квартиру в доме среднеэтажной застройки. Максим Савельев утверждает, что несмотря на негативные примеры, в Москве много положительного на рынке многоэтажек.

Максим Лазовский считает, что выросшие в «человейниках» люди оторованы от земли. Они менее вовлечены в жизнь своей улицы и своего района. Михаил Савельев отмечает, что малоэтажная застройка требует колоссальных затрат на строительство дорог, метро и транспортной инфраструктуры. Многоэтажная в свою очередь сопровождается бытовой инфраструктурой — кафе, досугом и местами для работы.

  • Плюсы и минусы «человейников»

Плюсы зданий больше 30 этажей:

  1. Вид из окна
  2. Коммерция — разноплановые заведения, зачастую встроенные в первые этажи, помогают экономить время и получить все виды сервисов рядом с домом.
  3. Ликвидность — в России практически нет небоскребного строительства, поэтому современные проекты востребованы из-за своей прогрессивности.

Минусы:

  1. Высокая плотность населения — растущие объемы такого жилья приведут к размытию будущей капитализации таких вложений.
  2. Давка в лифте и очереди.
  3. Бытовой дискомфорт — вибрация на высоких этажах и сложности, связанные со здоровьем.
  • Могут ли многоэтажные комплексы быть комфортными для жизни

По строительным нормам для застройщиков существует определенная планка высоты дома 100 м. Они стараются впихнуть туда как можно большее количество этажей, уменьшая высоту потолков. Чтобы человек мог позволить себе квартиру, застройщикам приходится уменьшать среднюю площадь квартир. Складывая эти факторы — такие квартиры нельзя назвать комфортными. Один из возможных выходов: арендовать, а не владеть.

Фото:Shutterstock, Getty Images
Экономика шеринга Дружелюбный сосед: почему миллениалы выбирают коливинги и микрожилье

В качестве альтернативы можно рассмотреть покупку на вторичном рынке: дома сталинского и брежневского типа, малоэтажное и загородное строительство. Для многих россиян важно представление о том, что квартира должна быть своя, а жилье — по сути, один из немногих способов вложений.

  • Превратятся ли многоэтажные районы в гетто

Максим Лазовский считает, что районы вроде питерского Мурино рано или поздно превратятся в гетто, учитывая то, в каких обстоятельствах растет современное поколение. Он отмечает, что для правильного сформированных ценностей, человек должен жить в других условиях, и пока люди «голосуют рублем» за «человейники» — такой вид застройки будет доминировать.

Фото:Pexels
Индустрия 4.0 Города растут, а качество жизни — нет: чем опасна жизнь в высотках

  • Почему готовый результат отличается от изначального проекта

За время строительного цикла, который длится год и больше с момента приобретения площадки и создания проекта, что-то может измениться в экономике. Например, скачок курса может вынудить застройщика внести изменения в проект. А если он хорошо продается — к нему могут добавить ещё один корпус или несколько этажей. Искажение и несоответствие заявленным проектам — проблема предпринимательской культуры в России.

  • На что нужно обратить внимание, выбирая себе жилье
  1. Понять, что хочет конкретно покупатель.
  2. Обращать внимание на транспортную доступность.
  3. Следить за качеством проекта, репутацией застройщика, вникнуть в характеристики проекта, его инфраструктуру.
  4. Пообщаться с действующими жильцами.
  • Возможно ли в России формирование культуры малоэтажных городов-спутников?

В России много таких проектов, но они замерли на стадии экономической оценки. Из реализованных примеров — Иннополис в Казани и Доброград во Владимирской области.

Создание таких городов возможно в кооперации государства и бизнеса, необходимы колоссальные инвестиции, жилье и инфраструктура должны быть привлекательными для новых жителей. Еще одна важная составляющая для хорошего города-спутника — удачное расположение с точки зрения и транспорта, и торговли.

В таком городе должна быть жизнь: офисный кластер, стержневое предприятие, предпринимательское ядро. Более реализуемый вариант для России — агломерации, менее оторванные от городов.

Обновлено 22.06.2022
Главная Лента Подписаться Поделиться
Закрыть