Читайте РБК без баннеров

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 99₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

«Выбор стиля жизни»: тренды рынка недвижимости

Фото: Pexels
Фото: Pexels
Рассказываем, какие риски существуют на рынке недвижимости и как покупатели жилья создают инновационную среду для застройщиков

В рамках онлайн-конференции «Сбера» «Тренды 2021 и их влияние на развитие девелопмента», прошедшей в конце ноября, эксперты рынка недвижимости, представители власти, девелоперы и банки обсудили, как за последние несколько лет изменилась строительная сфера и какие тенденции оказывают влияние на ее развитие. РБК Тренды собрали самые важные инсайты по итогам встречи.

«Тренды 2021 и их влияние на развитие девелопмента» — полная запись конференции

Обзор рынка: влияние пандемии

Эксперты отметили, что пандемия по-разному повлияла на все отрасли. Из-за неопределенности в первой половине 2020 года рынок недвижимости находился в ситуации замедления инвестиционной активности и снижения объемов продаж. Позже этот тренд сменился ростом: у участников рынка появилась уверенность, в том числе благодаря своевременному появлению механизмов поддержки. Сегодня отрасль девелопмента жилья занимает значительную долю ВВП, и эта цифра постоянно растет. Как отметил вице-президент — директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка, Сергей Бессонов, градостроительный потенциал в целом увеличился на 20%.

Никита Стасишин, заместитель министра строительства ЖКХ России:

«За десять месяцев 2021 года увеличилось количество выданных разрешений на строительство, а значит, и проектного финансирования с использованием эскроу-счетов на 32 млн кв. м жилой площади. Если говорить про действующие разрешения на строительство, то это порядка 156 млн кв. м, а градпотенциала — еще на 223 млн кв. м по всей стране»

По словам Стасишина, во многом на сохранение рынка недвижимости повлиял своевременный переход на проектное финансирование с использованием безопасных эскроу-счетов. Если бы не эти меры, количество людей, пострадавших от условий строительства (Федеральный закон № 214), было бы гораздо больше. Александр Данилов, директор департамента обеспечения банковского надзора ЦБ России, дополнил, что если 4–6 лет назад финансирование происходило полностью за счет дольщиков, которые несли все строительные риски, то сейчас они разделяют эту ответственность с банками.

Счет эскроу — специальный счет условного депонирования, на котором аккумулируются денежные средства покупателей на период строительства. Девелопер получает данные средства только после ввода объекта в эксплуатацию.

Тем не менее, негативные последствия после пандемии для рынка недвижимости все-таки есть:

  • Большая часть материалов подорожала на 30-70%, что повлияло на стоимость квадратного метра.
  • Произошел отток рабочей силы, в том числе квалифицированных кадров.

Пока что обеспеченность жильем в России ниже, чем в развитых странах. Владимир Ситнов, старший вице-президент блока «Корпоративно-инвестиционный бизнес» Сбербанка, отметил, что стране потребуется около 25 лет, чтобы сравняться с уровнем Европы в этой отрасли. Россия отстает и по площади жилья на человека: у нас этот показатель составляет 27 кв. м, в то время как в европейских странах на одного жильца приходится 42 кв. м.

Сейчас, по его словам, на рынке есть два ключевых риска:

  1. Долгосрочное устойчивое развитие. Прогресс на рынке жилья невозможен без роста доходов населения. В случае сокращения платежеспособности снизится и уровень спроса.
  2. Рынку недвижимости важна государственная поддержка, но при этом избыточное количество стимулирующих мер может привести к перегреву рынка и его неподконтрольному росту.

Спрос на недвижимость: ключевая статистика рынка

С начала 2020 года спрос на недвижимость почти не изменился. Статистика Сбербанка показывает, что 22% опрошенных планируют купить квартиру в течение двух ближайших лет, 20% — рассматривают покупку загородного дома. В то же время в период с 2019 по 2021 год предложение на рынке недвижимости сократилось на 18% в целом по всей России.

Эксперты выделили три ключевые тенденции:

  1. Рост цен при сохранении высокого уровня спроса на жилье.
  2. Развитие индивидуального жилищного строительства.
  3. Тренд на программы субсидирования от застройщиков для сохранения ставки по ипотеке после изменения условий госпрограмм.

Владимир Ситнов, старший вице-президент блока «Корпоративно-инвестиционный бизнес» Сбербанка:

«Мы по-прежнему считаем, что обеспеченность жильем в России недостаточна. На самом деле, если говорить, что в среднем в следующие годы мы будем вводить [жилье] такими же темпами, какими вводим сейчас, по 80–85 млн кв. м, то нам требуется не менее четверти века, чтобы сравняться со среднестатистическими европейскими странами. При этом, если посмотреть на уровень закредитованности населения, то потенциал кредитоспособности у нашего клиента сохраняется. Этому есть достаточно простое объяснение: это уровень того приватизационного, и условно бесплатного, жилья, которое оказалось на рынке. Это наша российская реальность, которая определяет рынок сегодня, и является достаточно надежным фундаментом для развития кредитных продуктов и развития ипотеки в дальнейшем».

Субсидирование ипотеки и сокращение предложения на рынке привело к росту цен на квартиры в новостройках в целом по России на 22%. Больше всего темп роста цен на недвижимость по итогам сентября 2021 года ускорился в следующих городах:

  1. Санкт-Петербург,
  2. Краснодарский край,
  3. Москва.

Запрос потребителя: место покупателя на рынке

Все эксперты считают, что ключевым фактором инновационности на рынке недвижимости является изменение подхода потребителя к жилью. Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) рассказала, что в целом люди стали выбирать более доступное и компактное жилье. Если в 2018 году средняя площадь приобретаемой квартиры составляла 59,2 кв. м, то в 2021 году этот показатель снизился до 56,8 кв. м. Схожая тенденция прослеживается и в Новой Москве — 48,2 кв. м и 46,6 кв. м соответственно.

Сейчас вложение в недвижимость — это ценный ресурс накопления. Люди перешли к концепции того, что инвестировать выгоднее, чем просто накапливать деньги. Покупает в основном молодое поколение — от 25 до 30 лет.

На основе такого портрета эксперты определили желания потенциальных покупателей:

  • Минимальный уровень вовлеченности в управление, выбор в сторону «умных» домов и квартир.
  • Высокий уровень комфорта и безопасности — преимущество у охраняемых и закрытых территорий.
  • Наличие возможности отдохнуть в своем районе: близкое расположение центров развлечений, парков.
  • Комфортные условия для жизни с детьми и животными: наличие площадок и прогулочных зон.
  • Наличие парковки для машин и другого транспорта (велосипедов, самокатов).

Еще одним важным условием постепенно становится экологичность жилья.

Светлана Назарова, управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости «Сбербанка»:

«Многие компании озаботились повесткой ESG, и в течение года этот тренд все больше нарастает. По оценкам, где-то треть россиян живет в домах, построенных после 1990 года. У всех текущих построек класс энергопотребления достаточно низкий. Дома «живут» около ста лет: фактически, построив сегодня дом, ты будешь влиять на экологию в течение этого времени».

На реализацию некоторых проектов для застройщиков вклад в качественные «зеленые» технологии может добавить до 20% к основной себестоимости. Но с точки зрения эксплуатации это выгодное вложение.

Александр Маслов, начальник управления проектных продаж ГК «Хевел»:

«В аспекте экономики паритет с сетевым тарифом (то, что платит сейчас любой из жителей за киловатт в час) достигнут в том числе солнечными технологиями. В ряде регионов расположение фотоэлектромодулей на фасадах, крышах зданий — это экономия будущего владельца квартиры на электроэнергии».

Фото:Shutterstock
Зеленая экономика ESG-реновация: новый подход к обновлению жилищного фонда

Исходя из преимуществ, некоторые застройщики заранее планируют строительство по принципам ESG:

  • создают на территории дома доступные условия для электротранспорта;
  • используют возобновляемые источники энергии (солнечные панели, тепловые насосы);
  • используют накопители энергии для повышения энергоустойчивости, чтобы в случае сбоя люди не остались без света;
  • разрабатывают системы, которые моделируют нагрузки и за счет этого сокращают потребление электроэнергии и топлива;
  • проектируют пространство так, чтобы сделать на территории доступный раздельный сбор мусора.
Обновлено 28.12.2021
Главная Лента Подписаться Поделиться
Закрыть