Читайте РБК без баннеров

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 99₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Шесть способов обойти жесткие стандарты ипотеки с высокими ставками

Фото: Pexels / Karolina Grabowska
Фото: Pexels / Karolina Grabowska
С 1 октября 2021 года Банк России повысит требования к банкам, выдающим населению кредиты без залога. Как следствие — получить ипотеку с низким первоначальным взносом станет сложнее, а ставки вырастут

Обосновывая свое решение, регулятор признал, что в первую очередь его беспокойство вызывает тот факт, что рост объемов кредитования в стране обеспечивается за счет послаблений со стороны банков.

Когда речь идет об ипотеке, банки готовы не только снижать проценты, но и уменьшать размер первоначального взноса. В ЦБ считают, что это чревато рисками и для самих банков и для их заемщиков.

Решение повысить надбавки к коэффициентам риска по необеспеченным кредитам (кредитам без залога, к которым относится в том числе ипотека) в рублях коснется займов, предоставленных с 1 октября 2021 года. А пока банки все еще демонстрируют лояльность, есть немало законных способов стать ипотечным заемщиком «на грани риска». И судя по тому, как развивается ситуация, скоро эти возможности могут растаять.

Инфляция и растущие цены — главные стимулы покупки

После рекордного для ипотечного рынка 2020 года эксперты ожидают некоторого спада, но несколько причин делают ипотеку интересной для россиян:

  1. Растущие цены на недвижимость. В беседе с РБК Трендами Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями, отметил, что рост цен на недвижимость для многих заемщиков стал просто пугающим. По его словам, в июне 2021 года банки почувствовали дефицит заемщиков, а спрос начал сокращаться как на вторичную недвижимость, так и на новостройки. Растущие цены — мощный стимул, заставляющий потенциальных заемщиков искать способы покупки недвижимости, пока цены на нее не стали космическими.
  2. Растущая инфляция. «Население столкнулось с угрозой, которой не знало ранее, экономическая напряженность, вызванная распространением вируса и связанными с этим ограничениями, заставила людей переживать за свои накопления», — обрисовал картину для РБК Трендов Петр Гусятников, старший управляющий партнер юридической компании PG Partners. Рекордный спрос на жилье в 2020 году он объясняет массовым желанием соотечественников сохранить накопления, инвестировав их в самый надежный и понятный инструмент — недвижимость.
  3. Наконец, никто не отменял интерес к покупке жилья с целью улучшить условия жизни. И это как раз тот случай, когда желание «впрыгнуть в последний ипотечный вагон» может быть самым сильным.

Банки пока идут навстречу

Ярким примером того, что банки еще готовы идти навстречу заемщикам, стало снижение размера первоначального взноса по ипотеке «Сбером»: с 15% он был понижен до 10% сразу по трем жилищным программам. Комментируя изменения, вице-президент, директор дивизиона «ДомКлик» Сбербанка Николай Васёв объяснил это желанием максимально улучшить условия ипотеки.

Впрочем, эксперты считают, что снижением требований банки ни в коем случае не хотят нарастить долю рискованных заемщиков. Надежда Караваева, старший аналитик банковских рейтингов НРА, в беседе с РБК Трендами напомнила, что даже в период ажиотажного спроса на ипотеку в первом полугодии 2021 года, когда заемщики опасались завершения льготной ипотечной программы и роста ставок, порядка трети заявок банки отклоняли. «Снижение первоначального взноса скорее является мерой компенсации роста ставок по ипотеке, а также существенного удорожания жилой недвижимости. Другими словами, это способ увеличить доступность ипотеки для качественных заемщиков, а также способ сделать для них привлекательным/доступным более дорогие объекты недвижимости, под которые банк выдаст больший по размеру кредит», — считает Караваева.

Шесть способов «вписаться в ипотеку»

Искать банк, который понизил требования к первоначальному взносу — далеко не единственный способ взять ипотеку со скромными финансовыми возможностями и накоплениями. РБК Тренды нашли еще шесть идей и оценили их преимущества и недостатки.

Способ 1: взять кредит на первоначальный взнос

Это первое, что приходит на ум заемщика, когда не хватает денег на первоначальный взнос, — взять еще один кредит. Теоретически это возможно, особенно если не сильно разносить этот процесс по датам и взять потребкредит, уже получив одобрение на ипотеку, буквально за день-два до даты совершения ипотечной сделки в банке.

Недостатки. Самый большой риск этого способа заключается в том, что в первые несколько лет вам придется платить сразу два кредита. В случае ухудшения вашей финансовой ситуации риск стать проблемным заемщиком и лишиться недвижимости вырастает. Риск уменьшится, если вы получаете высокую официальную зарплату — тогда часть долга по потребкредиту вы сможете закрыть с помощью налогового вычета. Если стоимость недвижимости невысока, это поможет существенно сократить выплаты по потребкредиту уже через несколько месяцев. В любом случае эксперты советуют рассчитывать свои силы так, чтобы ежемесячные выплаты по обоим кредитам не превышали 50% вашего бюджета.

Способ 2: ипотека в рассрочку

Этот гибридный продукт клиентам предложил «Сбер». По словам представителей банка, программа адресована тем, кто снимает жилье, но хочет купить квартиру в новостройке. Основная экономия в нем достигается за счет снижения ежемесячного платежа. «К примеру, при ипотеке в ₽2 млн, обычный ежемесячный платеж составляет порядка ₽20 тыс. Если кредит разделен пополам, то платить придется только ₽10 тыс.», — приводит свои расчеты «Сбер». Так, в совместной программе «Сбера» и ГК «ФСК» кредит выдается с первоначальным взносом 10% под фиксированные 8% годовых, но деньги перечисляют несколькими траншами, количество которых не ограничено. Первый транш банк перечислит сразу после подписания договора, последующие — не позднее 24 месяцев с даты выдачи первого и до подписания передаточного акта на приобретаемую квартиру. За счет этого экономится плата по процентам. По словам руководителя управления прямых продаж ГК «ФСК» Андрея Вербицкого, программа поможет сэкономить и тем, кто ждет продажи своего жилья, а также ждет окончания вклада.

Недостатки. Программа доступна только для покупки новостройки от аккредитованного застройщика, с которым Сбербанк заключил договор. Это значит, что при выборе квартиры мечты вы будете ограничены как в выборе места, так и в вариантах планировки будущего жилья. К примеру, программа ГК «ФСК» действует при покупке недвижимости в ЖК «Рихард» и апарт-комплексе «Движение.Тушино».

Способ 3: трейд-ин

Трейд-ин — еще один способ поднять неподъемное и взять ипотеку тем, кому она не по карману. Застройщики предлагают выкупить у покупателей имеющееся жилье в зачет новой квартиры или апартаментов. Схемы выкупа могут быть разные, но начинается общение с клиентом с оценки имеющегося у него актива. Клиенту не придется самому заниматься продажей, все хлопоты возьмет на себя агентство-партнер, которое присутствует в такого рода сделках. Способ подойдет семьям, которые рассчитывают улучшить жилищные условия, но не готовы ждать, когда будет продано их жилье. Некоторые застройщики предлагают клиентам по трейд-ин дополнительную скидку в 1–2%.

Недостатки. Как правило, жилье по трейд-ин банк у заемщика выкупит по цене гораздо ниже рыночной. Дисконт может составлять 7–10% и выше. Кроме того, предложения с выкупом жилья банки обычно разрабатывают совместно с застройщиками, что также ограничивает выбор новостроек проектами одной строительной компании.

По оценке компании «Метрум», в Москве при помощи сделок трейд-ин реализуют до четверти всех квартир в новостройках, причем преимущественно предложение формируют крупные строительные компании типа ГК «ПИК». В регионах, где рынок жилья менее развит, предложений может быть намного меньше.

Банк оценит, как быстро сможет продать ваше жилье. Это напрямую зависит от привлекательности вашей недвижимости на рынке. Чем больше времени займет этот процесс, тем ниже окажется предложенная цена. Нужно понимать, что сами вы смогли бы продать квартиру дороже.

В сделках трейд-ин жилье должно отвечать ряду требований:

  • в собственности более трех лет;
  • не в аварийном состоянии;
  • жилье свободно физически и юридически (хозяева готовы покинуть квартиру в течение нескольких недель после подписания договора).

Способ 4: платить дольше

Удлинение срока кредита — еще один распространенный способ втиснуть в свой бюджет ипотеку, и россияне охотно им пользуются. В первую очередь это вариант для тех, кто имеет невысокий доход, но хотя бы минимальные накопления на первоначальный взнос. На примере любого ипотечного калькулятора нетрудно посчитать, как изменится размер ежемесячного платежа в зависимости от срока кредита.

Так, при сумме кредита ₽2,5 млн, растянув выплаты на пять лет, можно уменьшить ежемесячный платеж практически вдвое. Другое дело, что при этом вырастет и общая переплата за кредит.

Способ 5: вписаться в льготы

Прежде чем искать кредит на стандартных условиях, попробуйте выяснить, имеете ли вы легальные основания претендовать на ипотеку на особых условиях. Чаще всего право на льготы имеют молодые семьи и семьи с детьми, даже если ребенок один. По словам Караваевой из НРА, в регионах, где цена квартиры существенно ниже по сравнению с Москвой или Санкт-Петербургом, материнский капитал и субсидии по программе «молодая семья» могут стать существенным вкладом в первоначальный взнос по ипотеке. Однако банк может снизить ставку по ипотеке и на иных основаниях. Так, в пакете того же «Сбера» есть целый ряд ипотечных программ со льготными условиями, к примеру, ипотека для малоимущих, ипотека для ветеранов боевых действий. Есть банки, предлагающие особые условия работникам бюджетной сферы.

В ряде регионов России действуют программы, которые компенсируют заемщикам затраты на первоначальный взнос или возмещают проценты по ипотечному займу. Искать такие предложения нужно на сайтах регионального правительства или «Дом.РФ». Так, в Курганской области действует специальная программа «Русская мечта», в рамках которой можно получить субсидию на возмещение первоначального взноса.

Недостатки. Чтобы подыскать займ с льготными условиями или субсидией, требуется время и навыки поиска информации. Увы, в поисковых запросах первые строчки выдач по ключевым словам будут занимать предложения коммерческих банков.

Способ 6: искать не в банках, а у застройщиков

Не меньше банков в развитии ипотечного рынка заинтересованы застройщики, которые ради быстрой реализации квартир в строящемся жилье готовы предлагать более гибкие условия, чем сами банки. Поэтому если вы планируете покупать жилье в новостройке, поиски лучше начинать с сайта застройщика или визита в их офис продаж. Плюс такого подхода еще и в том, что застройщик сразу сориентирует потенциального клиента, какие из предложений аккредитованных банков будут актуальны именно для него.

«В данный момент существуют программы, по которым застройщики предлагают приобрести квартиры без первого взноса или берут на себя проценты по ипотеке в первый год», — отмечает Гусятников из PG Partners. По его словам, такие программы преимущественно действуют на первичном рынке. При желании можно и сегодня найти предложения по ипотеке без первоначального взноса или с его минимальным размером.

Недостатки. Нужно понимать, что окончательная стоимость такого предложения может оказаться довольно высокой за счет повышенной процентной ставки или максимального срока выплаты кредита.

Стоит ли рисковать?

Эксперты рынка недвижимости и специалисты банковской сферы крайне неохотно дают советы о том, как обойти систему и все же получить ипотеку «на грани». Причина одна — и те и другие прекрасно понимают, что риски заемщиков, которые не смогли накопить на пороговый первоначальный взнос, достаточно высоки. Именно поэтому они советуют таким потенциальным заемщикам подумать, нужно ли обзаводиться жильем по ценами, выросшим со старта пандемии на 30% и с явной перспективой роста ставок. «Со скромными доходами и небольшим первоначальным взносом лучше рассматривать бюджетные варианты жилья или постараться накопить на те кейсы, которые будут интересны», — советует Алексей Кричевский. Поэтому наиболее простыми и правильными действиями в этой ситуации эксперт считает копить на приличный первоначальный взнос, оптимизировать бюджет, искать подработки.

Обновлено 09.08.2021
Главная Лента Подписаться Поделиться
Закрыть