Специалисты по городскому развитию уже несколько лет обсуждают тренд на деурбанизацию — процесс перемещения людей из мегаполисов в пригороды. Крупные города, особенно столицы, становятся слишком дорогими, приоритеты смещаются в пользу роста качества жизни, а работодатели предоставляют возможности для удаленной занятости. Помимо прочего, такая миграция может приводить к положительному эффекту для экологии: загородную жизнь рассматривают как один из способов снижения негативного влияния человека на окружающую среду.
Пока рассуждения экспертов сводятся к тому, что деурбанизацию нельзя назвать глобальным повсеместным явлением: в мировом масштабе города продолжают расти, о чем заявляет ООН. В то же время в крупных городах России этот процесс проявляется как устойчивый локальный тренд, который начал укрепляться еще в нулевые и десятые: тогда приток в сельскую местность стал ответом на экстремально быстрые перемещения в город в советские годы. Особенно заметным обратное переселение стало во время пандемии — это видно по выросшему спросу на аренду загородных коттеджей: в мае 2020 года он увеличился в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом 2019-го. А в 2022-м пика достигло возведение индивидуальных жилых домов — по своим объемам оно в 1,25 раза превзошло многоквартирное строительство.
Ряд показателей, связанных с интересом к загородной жизни, и сейчас остается примерно на уровне времени пандемии. Так, по итогам 2020 года 70% семей говорили о том, что хотели бы жить в собственном доме на природе, — а в декабре 2024-го об этом заявляли 66% домохозяйств. Это говорит о высоком интересе к загородным домам. Кроме того, разрыв между долей желающих иметь собственный дом за городом и тех, кто им уже владеет, демонстрирует значительный рыночный потенциал: согласно данным «Дом.РФ» и ВЦИОМ, в коттеджах проживают только 25% российских домохозяйств.
Особенно перспективными в этом плане выглядят Москва и Московская область. По оценке консалтинговой компании RRG, основанной на данных «Дом.РФ», потенциальный спрос в сегменте индивидуального жилищного строительства в России может составлять 2,4 млрд кв. м — из них 340 млн кв. м приходится на столицу и близлежащие территории. В фактическом измерении это порядка 2,7 млн жилых домов. Также RRG сообщает о том, что годовое число сделок на рынке загородного жилья в Москве и области достигает 150 тыс.
Несмотря на глобальное стремление к урбанизации, на локальном уровне смещение в сторону пригородов наблюдается и в других странах. Катализатором здесь также стала пандемия: в Европе она усилила интерес к пригородной жизни среди молодежи. Это коснулось, в частности, Франции, а именно Парижа: горожане уезжают из столицы, так как устают от высокой плотности населения и хотят быть ближе к природе. При этом миграционная структура в Европе все еще сильно опирается на агломерации, так что речь идет о переселении в дома поблизости к городу, а не в сельскую местность, — говорить о наступлении эпохи постурбанизма пока не приходится. Впрочем, схожая картина наблюдается и в России.
Распространение ковида усилило спрос на загородное жилье и в США — несмотря на и так традиционно высокий интерес к собственным домам вне мегаполисов в стране. С начала пандемии количество заявок на ипотеку для домов в сельских и пригородных районах увеличилось примерно на 80%. Особый интерес отмечался к регионам с институциональной инфраструктурой: университетами и крупными медицинскими центрами. Многие остались жить за городом и по завершении коронакризиса: после него американцы стали реже покидать сельские территории.
Согласно исследованию сервиса «Яндекс Недвижимость», больше всего о покупке загородной недвижимости в России мечтают зумеры — то есть люди, родившиеся с 1997 по 2010 год. Это 67% от всех, кто рассказал о своем желании жить подальше от мегаполиса. В том же исследовании отмечается, что доля миллениалов, которые мечтают о покупке жилья за пределами города, составила 56%. А среди россиян, относящихся к поколению X и старше, таких 50%. При этом сами застройщики не замечают бума молодежных покупок: по их оценкам, большую часть покупателей составляют семейные люди в возрасте от 35 до 50 лет, которые уже накопили определенный капитал.
«Большая часть жителей нашего коттеджного поселка премиум-класса «Маслово Forest Club» вблизи Николиной Горы — в первую очередь представители поколения X и миллениалы. Это в основном предприниматели, топ-менеджеры, владельцы бизнеса и высокооплачиваемые специалисты, чаще всего в браке и с детьми.
В последние годы мы также отмечаем рост числа более молодых покупателей — от 25 лет. Это представители креативного класса, IT-специалисты, владельцы стартапов. Однако их доля заметно ниже по сравнению с классическими категориями покупателей. Все они рассматривают загородный дом как основное место жительства, альтернативу городской квартире. Мы учитывали это при разработке концепции проекта. Сам формат коттеджей и планировки с кабинетами и террасами, высокая энергоэффективность домов, благоустроенные общественные пространства вокруг них — все это подтверждает возможность жить за городом круглый год, а не только летом», — отмечает Екатерина Батынкова, директор департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент».
Интерес к жизни за городом наблюдается у всех поколений и людей с разным социальным положением. Однако у этой увлеченности есть и свои барьеры, такие как дефицит общественных пространств, несвоевременное создание конкурентной социальной инфраструктуры и транспортная изолированность. На местном уровне проблему пытаются решить застройщики. Так, в «Маслово Forest Club» продуманы спортивные и детские площадки, центральная площадь с амфитеатром, пешеходный бульвар, зоны для отдыха и занятий спортом — а в десяти минутах езды от поселка находятся школы, детские секции, кафе и рестораны, дорога до Москвы составляет полчаса. В свою очередь, на городском и региональном уровне справиться с вызовом помогут проекты комплексного освоения территорий. Это кластерный подход, при котором, помимо жилья разного формата, за городом присутствует вся необходимая инженерная, социальная и коммерческая архитектура.
«Среди покупателей коттеджей в премиальных поселках сегодня преобладают те, кто раньше жил в городе и только сейчас принимает решение о переезде за его пределы на постоянной основе. При этом есть заметная доля и тех, у кого уже есть опыт загородной жизни: обычно такие люди решаются на перемены, потому что хотят обосноваться в более премиальном коттеджном поселке или выбрать другую локацию. Таких покупателей можно отнести к убежденным сторонникам загородной жизни», — добавляет Екатерина Батынкова.
Покупка коттеджа за пределами мегаполиса может быть вызвана не только эмоциональным стремлением вырваться из города, но и рациональными финансовыми мотивами. Качественные объекты на первичном рынке — один из ликвидных продуктов, на что указывает их высокая востребованность. В первую очередь здесь речь идет о столице: по оценкам RRG, чтобы удовлетворить спрос на загородное жилье в Москве и Московской области, потребуется около 50 лет. Одновременно с этим наблюдается дефицит первичного предложения, в частности в сегменте коттеджей небольших площадей до 300 м.
«Премиальный загородный рынок остается инвестиционно привлекательным. Один из главных факторов — ограниченное предложение качественных участков в престижных локациях рядом с Москвой, особенно на Рублево-Успенском направлении. Земли там становится все меньше, а спрос на дома остается на высоком уровне. При грамотном выборе проекта и локации такой актив наверняка сохранит высокую ликвидность и в долгосрочной перспективе», — утверждает Екатерина Батынкова.
Эмоциональные мотивы тоже играют большую роль: переезд за город — это мощная инвестиция в ментальное здоровье. Исследование журнала Nature Scientific Reports показало, что регулярное пребывание на природе связано с более высоким уровнем психологического благополучия, что объясняется снижением уровня стресса. Короткие прогулки в лесу или около воды положительно влияют на когнитивные функции и эмоциональное состояние человека. А еще жизнь за городом отличается большей тишиной, что, согласно отчету Европейского агентства по окружающей среде, уменьшает уровень кортизола в организме и улучшает качество сна.
Кроме того, загородная жизнь характеризуется более тесными и устойчивыми социальными связями по сравнению с мегаполисами. Согласно опросу ВЦИОМ, две трети респондентов, проживающих в домах за пределами города, знают всех или большинство своих соседей по поселку или району. Еще 10% знакомы примерно с половиной соседей и 22% — с небольшой частью. В то же самое время среди жителей многоквартирных домов со своими соседями оказались знакомы только 37% опрошенных.
«Люди уезжают за город за тишиной, приватностью, природой, большим пространством для себя и семьи. При этом теперь они не теряют в качестве жизни и не становятся оторваны от городских благ: сегодня загородные коттеджные поселки уже не ассоциируются с отсутствием сервиса и инфраструктуры. Это среда для спокойного семейного быта и воспитания детей — а еще реализация возможности сохранить и приумножить свой капитал», — подводит итог Екатерина Батынкова.
➤ Подписывайтесь на телеграм-канал «РБК Трендов» — будьте в курсе последних тенденций в науке, бизнесе, обществе и технологиях.
