Задача
Инвестиции в недвижимость сегодня считаются не самым доходным инструментом, но самым безопасным. По внутренним данным Realiste, только 20% всех людей, которые вкладываются в недвижимость, получают доходность выше банковского депозита. Еще 20% уходят в минус. Но люди не перестают вкладывать все больше денег в квартиры. Подогревает ажиотаж к теме и низкая ставка по ипотеке.
Раньше довольно доходными были инвестиции в новостройки: если купить квартиру на этапе котлована, то к сдаче дома ее стоимость могла вырасти на 20-30%. Однако это было сопряжено с высоким риском: строительство могли заморозить на неопределенный срок. В 2019 году эти риски были снижены: теперь все финансирование строительства ведется через эскроу-счета, и государство гарантирует, что дом будет сдан. После снижения риска и доходность вложений в новостройки резко упала.
Что делать инвесторам? Сегодня десятки тысяч человек ищут инструмент инвестиций с квартирами, который мог бы приносить доходность выше 20% годовых.
Переосмыслить быстрый выкуп квартир
Высокую доходность можно получать, если поставить покупку и продажу квартир на поток — в США это называется флиппинг. Но в России продать недвижимость за пару недель очень сложно. Есть два варианта:
- срочный выкуп, где за квартиру сразу предложат на четверть меньше ее рыночной стоимости;
- выставление объекта на сайтах-агрегаторах с небольшим дисконтом (обычно люди начинают с 5%, потом опускают до 7%). Чаще всего, если покупатель и находится быстро, оказывается, что сделка все равно произойдет только через пару месяцев: у кого-то ипотека, кому-то еще свою квартиру продать надо. Покупателей со свободными деньгами на рынке немного.
Можно ли найти возможность продать квартиру за неделю с дисконтом в 10% от рыночной цены? Для этого нужно свести продавцов, которым нужна ликвидность (то есть деньги как можно быстрее), и покупателей, у которых эти деньги есть — не в непроданных квартирах или ипотеке. И такие покупатели есть — это инвесторы.
Если бы флиппинг — быстрая купля-продажа квартир — был возможен в России, инвестор мог бы купить квартиру со скидкой 10%, через три месяца продать ее по рыночной цене — и после уплаты НДФЛ в 13% получить прибыль 7,7%. Четыре сделки в год подряд — и доходность такой инвестиции равна 30,8%.
Небольшое пояснение насчет налогов: согласно результатам опроса Realiste, многие люди не знают, что 13% НДФЛ нужно платить не от всей стоимости продажи, а только с разницы между ценой покупки и продажи. То есть, если вы купили квартиру за 9 млн руб., а перепродали ее за 10 млн руб., то 13% будете считать от 1 млн руб.
Если инвестор готов на такой вариант вложения капитала, как ему найти во всем огромном массиве предложений — а их в Москве и Подмосковье около 150 тыс. — те самые перспективные для инвестиций квартиры? Вручную это долго и сложно. Искусственный интеллект автоматизирует поиск. Он определяет резонность запрашиваемой цены сделки, считает стоимость ремонта и показывает предельный потенциал цены этого объекта недвижимости, выводит срок перепродажи квартиры для получения максимальной прибыли, проводит конкурентный анализ, определяет покупательский спрос.
Мотивация
Почему инвестору выгоднее обращаться к платформе с искусственным интеллектом, а не к риэлтору, как многие сегодня привыкли? Рынок сделок с недвижимостью подвижен. Сегодня выгодная инвестиционная сделка находится в одной локации, завтра — в другой. А экспертиза риэлтора всегда ограничена географией — человек не может одинаково хорошо знать рынок всех районов Москвы, не говоря уже о Подмосковье и других городах. Значит, выбор объектов для инвестиций снижается.
Как работает эксперт по недвижимости? Он сравнивает предложения в своем поле локальной экспертизы и предлагает лучшее из 30-50 вариантов, а не лучшее из 10 тыс. возможностей. Он не сможет быстро ответить, какое предложение сейчас лучшее в Москве или Нью-Йорке. Ему придется проанализировать гигабайты данных в моменте, что сделать физически невозможно. Зато искусственному интеллекту это под силу.
Решение
Realiste разработала ИИ, который анализирует более 150 тыс. предложений на рынке Москвы и Подмосковья ежедневно, а это значит, что в избранную 1 тыс. объектов попадут только самые перспективные. На каждую отобранную на платформу квартиру составляется подробная аналитика, которую больше нигде не найти. Например, инвестор получит данные о спросе в этом районе, узнает, сколько рекомендуется вложить в обновление объекта и когда его выгоднее всего продавать.
Реализация
Инвесторы, подписанные на платформу Realiste, получают доступ к отобранным предложениям с максимальной прибылью при низких рисках. Если объект выставлен с дисконтом 10%, то даже просто перепродав его по ликвидной рыночной стоимости можно получить неплохую прибыль.
ИИ упрощает инвестиции в недвижимость и сокращает риски настолько, что любой человек без опыта может получать больше 10% дохода в год, инвестируя в квартиры, отобранные Realiste, и следуя инструкции, сделанной индивидуально под каждый объект. Для этого не нужен больше ни эксперт в недвижимости, ни риэлтор. Нужен только хороший юрист для проверки документов перед покупкой.
Точность расчетов искусственного интеллекта сегодня составляет 91%, поэтому инвесторам рекомендуется проверять информацию по объектам и самостоятельно оценивать риск вложения. Но даже с такой точностью ИИ проделывает за инвесторов огромную работу, так что в итоге нужно выбирать не из сотен тысяч вариантов, а только из 1 тыс.
Результаты и перспективы
В 2019 году компания Realiste закрыла первую в России инвестиционную сделку с участием ИИ по покупке и продаже земельного участка в Московской области в деревне Дарьино, которая принесла инвесторам 278% прибыли за год.
Сегодня сервис запускается для широкого круга непрофессиональных инвесторов для класса недвижимости «квартиры». Для земельных участков Realiste пока работает в закрытой версии, а чуть позже добавится и коммерческая недвижимость.
Сервис предоставляется по модели freemium (часть бесплатно, некоторые функции — платные). Пока платформа работает только на рынке Москвы и Подмосковья.
Подписывайтесь также на Telegram-канал РБК Тренды и будьте в курсе актуальных тенденций и прогнозов о будущем технологий, эко-номики, образования и инноваций.