Согласно аналитике компании RARITECO, в начале 2024 года запросов на офисы в особняках в центре Москвы стало вдвое больше, чем годом ранее. Большинство проектов такого формата — это реконструированные постройки, а новые подобные здания в престижных районах столицы можно пересчитать по пальцам одной руки. Штаб-квартира, спроектированная с нуля по подходу fit-out, — более гибкая и современная история, отражающая корпоративную культуру и индивидуальность.
Что такое подход fit-out
Подход fit-out предполагает комплекс работ по созданию уникального пространства в коммерческом объекте — от проектирования до отделки и меблировки. Екатерина Борисова, директор по девелопменту RARITECO, отмечает, что в России этот подход начал пользоваться популярностью в начале 2000-х и с тех пор значительно эволюционировал.
Екатерина Борисова:
«Раньше компании могли снимать офисы с большими коридорами или неудачной планировкой, но главное — в престижной локации. Оптимизация пространства и затраты на обслуживание были не на первом месте. Современность вносит свои коррективы: это и сокращение офисных площадей, и удаленная работа, и повышенные требования к инженерным системам. Популярными становятся экоофисы, сочетающие в себе высокую гибкость, технологичность и эргономичность».
Преимущества подхода fit-out в том, что грамотный девелопер может увязать проектных и технических специалистов с запросами и видением клиента. Немаловажную роль здесь играет BIM-проектирование: заказчик изучает будущий офис в 3D и может оценивать разные предложения, чтобы выбрать наиболее подходящее индивидуальное решение.
Какие тренды определяют fit-out-недвижимость сегодня
В уже упомянутой компании RARITECO используют глубокий анализ мировых тенденций и сделок, который позволяет выявить ключевые тренды в сфере коммерческой недвижимости. Среди них, например, покупка офисных площадей вместо аренды, локации в престижных районах, гибкость пространств и наличие разноплановых зон, человекоцентричность, проявляющаяся в организации комфорта для сотрудников. Многие компании, особенно из финансового и банковского секторов, в последнее время выбирают представительские особняки в центре города для размещения в них private-офисов.
По наблюдениям Абдуллаха Ахмедова, продакт-менеджера и выпускника программы «Архитекторы.рф», офисы сегодня проектируют, чтобы удерживать человеческий и профессиональный капитал. Они должны быть не просто удобными, а закрывающими максимум жизненных и рабочих потребностей — от звуконепроницаемых переговорок до комнат медитации и игровых зон.
Абдуллах Ахмедов:
«Сегодня уже никого не удивить круглосуточным доступом в офис, где можно заниматься спортом, пользоваться корпоративной библиотекой и пить свежевыжатый сок. Офис сегодня конкурирует с комфортом дома, дизайном и меню кофеен и ресторанов, удобством коворкингов и парков. Поэтому современное рабочее пространство должно отвечать на эти вызовы».
Другой важный фактор — это внешний вид коммерческой недвижимости, особенно в центральных районах. В последнее время в России все больше регламентируется архитектурно-градостроительный облик, замечает Олег Питецкий, урбанист, методист «Дизайн-цеха» и стратег «Студии Артемия Лебедева». Бизнес в этом плане в первую очередь обременяется стандартами дизайн-кода, которые определяют идентичность города.
Олег Питецкий:
«На примере Москвы мы видим, как трансформировались «Винзавод» и «Красный Октябрь», где бизнес-сегмент представлен особенно ярко. Другая история — бельгийский Брюгге, где исторический центр, наоборот, слишком защищен и регламентирован. Город превратился в музей, который производит впечатление неживых декораций. Коммерческая недвижимость в этом плане привносит в исторические районы новое дыхание».
Современные примеры удачных fit-out-проектов
Как отмечает директор по девелопменту RARITECO Екатерина Борисова, учесть все эти факторы и требования заказчиков под силу только профессиональному девелоперу с экспертизой и опытом. Офисные пространства, запроектированные специально под цели бизнеса, в этом плане — наиболее удачное решение. В Москве уже есть примеры таких проектов.
Comcity
В 2022 году жюри конкурса International Property Awards признало этот бизнес-центр на юго-западе Москвы лучшим офисным зданием в мире. Здесь используются принципы прогрессивной архитектуры: eco-friendly здания гармонично взаимодействуют с человеком и природой. Это обеспечивают европейский дизайн, эффективные планировки и обилие света и зелени.
Екатерина Борисова:
«В таких проектах предусмотрены трансформируемые площади, грамотно расположены ядра здания с лифтами, лестницами, инженерными шахтами. Есть возможность интеграции практически любых инженерных решений в общую систему мониторинга и управления объектом».
Golden Gate
Этот бизнес-центр расположен в Таганском районе Москвы. Деловой комплекс оснащен передовыми системами обслуживания и спроектирован таким образом, чтобы арендаторы могли обустроить офисное пространство под свой вкус с учетом разных специфических требований.
Например, можно оборудовать открытую веранду, где сотрудники будут дышать свежим воздухом, а по случаю — организуют барбекю прямо в центре Москвы. Некоторые компании устраивают у себя кинозалы, комнаты для йоги или игры в теннис. Другие отводят целый этаж с трансформируемыми дверями и интерактивными стенами под корпоративные мероприятия.
Особняк RARITECO
Особняк с подземной парковкой всего в километре от Кремля — это новое двухэтажное здание с приватной территорией, зелеными зонами, террасами и балконами. Главное внешнее отличие от стоящих рядом особняков XIX века с оштукатуренными фасадами и слабым естественным освещением — это представительская отделка из натурального мрамора и окна в пол.
Другой плюс — масштабная полезная площадь здания, которую обеспечивает минимальное количество несущих стен. Она позволяет учесть уникальные нужды заказчика — будь то оборудование технического этажа по индивидуальным предпочтениям или эргономичная планировка для рассадки сотрудников.
Екатерина Борисова:
«В ближайшие годы мы увидим все больший разворот бизнеса в сторону штаб-квартир, отражающих корпоративную политику и индивидуальность компаний. Однако обустраивать и эксплуатировать помещение самостоятельно — это плохо контролируемые расходы, риски по срокам и лишняя нагрузка на команду. Поэтому планирование офисов заказчиков мы берем полностью на себя. Накопленная экспертиза позволяет нам предлагать и реализовать наиболее оптимальные варианты».