Без определенного места сожительства: шеринг на рынке недвижимости

Экономика шеринга развивается во всем мире с огромной скоростью. Ее отдельные элементы быстро приживаются и в России. Но если удобство каршеринга или Airbnb уже оценили многие, то что такое коворкинги и в чем смысл коливингов, до сих пор понятно не всем. Между тем в них стоит искать не только выгоду, но и возможность обмена опытом, а также живого общения, которого так не хватает в мире цифровых технологий.

Высокая стоимость аренды нежилых помещений и смена поколений на рынке труда породили взрывной интерес к так называемым коворкингам (coworking). Гибкие офисные пространства (flexible workspaces) благодаря совмещению в себе современных технологий, нетворкинга и элементов образования считаются ключом к сердцу миллениалов, которым комфортное рабочее пространство зачастую намного важнее социального пакета.

Впервые такой совместный офис был организован в Сан-Франциско в 2005 году. В российскую столицу тренд добрался лишь спустя четыре года в виде двух первых коворкингов. С тех пор их количество растет на глазах. Согласно исследованию PwC, в 2017 году только в Московском регионе уже насчитывалось около 120 смарт-офисов, большая часть из которых (64%) — малые рабочие пространства количеством мест менее 50. В Санкт-Петербурге их было 35, всего же по России насчитывалось порядка 425 коворкингов.

Такие показатели делают коворкинги привлекательным бизнесом, считает Степанов: спрос на их покупку за два года вырос в три раза. На фоне растущего спроса средняя стоимость коворкинга также увеличилась и составляет около 8 млн руб.

На данный момент в столице работают коворкинги-мастерские (творческие, столярные коворкинги, техноковоркинги и т.д.), архитектурные коворкинги, офисы для работающих мам, «антикафе», специальные офисы для людей, занятых в технологической среде, и другие. Тренд был подхвачен, и вот уже правительство Москвы предлагает пользоваться бесплатными рабочими зонами, оборудованными на базе Центров услуг для бизнеса, а при вузах открываются пространства для коллективной работы студентов, профессоров и предпринимателей.

Ротация в сегменте достаточно высокая: в него приходит много инвесторов, которые понимают, что востребованность офисов в аренду в ближайшие годы будет только увеличиваться из-за роста мобильности работников и популярности свободного рабочего графика, отмечает представитель «Авито Недвижимость».

В сентябре стало известно, что миллиардер Игорь Рыбаков открывает крупнейший коворкинг в России SOK Арена Парк. В 2017 году он же вместе с основателем KupiVIP и CarPrice Оскаром Хартманном и экс-гендиректором ИК «Открытие Капитал» Николаем Каторжновым инвестировал 150 млн руб. в коворкинги «Ключ». Сейчас у сети шесть действующих площадок и четыре — в процессе стройки.

По словам главного исполнительного директора сети рабочих пространств «Ключ» Георгия Голенева, начинающим командам выгоднее снимать места в опенспейсе по нескольким причинам. Первая и самая очевидная — это цена, вторая — комфорт. Когда начинаешь бизнес, меньше всего хочется отвлекаться на быт, а коворкинги предлагают не задумываться по поводу воды в кулерах, мебели, коммунальных платежей, интернета и клининга. Кроме этого, в них царит особая атмосфера сотрудничества: бок о бок с вами будут работать специалисты разных сфер, и если возникает вопрос, всегда можно обратиться к кому-то за советом. Сегодня многие коворкинги предлагают также собственные лекции и воркшопы, помогающие развиваться, что называется, «не отходя от кассы».

Кстати, стереотип о фрилансерах, работающих на собственной кухне или за столиком в Starbucks, неверен. «От работы дома все устали: много поводов отвлекаться. Полноценно сосредоточиться на рабочих задачах не получится — а если и выйдет, то на короткий срок. Так человечество пришло в коворкинги: приезжаешь как к себе в офис, а платишь только за рабочее место. Никто не отвлекает домашними хлопотами и не просит взять что-нибудь из меню», — добавляет Голенев. Кроме того, доля фрилансеров среди аудитории, посещающей коворкинги, не так велика, как принято считать: сейчас в России заметен сдвиг в сторону клиентов корпоративного формата. «Сегодня среди наших клиентов — креативные фирмы, IT-стартапы, представительства и отделы крупных компаний», — отмечает Голенев. Последние используют коворкинги для сотрудников, занятых проектными работами, а также в качестве временного офиса.

По словам Степанова, в России по-прежнему существует дефицит рабочих мест, причем, по данным различных исследований, речь идет о нехватке нескольких миллионов мест. При этом в стране уже не первый год «белые воротнички» составляют более 50% от общего числа работающих россиян — всем им нужны качественные рабочие пространства. С дефицитом сталкивается в первую очередь крупный бизнес, для которого качественный и современный офис, расположенный в удобной локации, — один из важных hr-инструментов, помогающий привлекать высококвалифицированных специалистов.

В центрах городов новые офисные площади практически не появляются, ситуация также осложняется высокой ценой покупки или аренды, отмечает Степанов. Поэтому клиентом коворкингов все чаще становится бизнес, который использует их для того, чтобы закрыть текущие потребности, связанные с развитием и расширением штата.

С этим согласна и управляющий партнер коворкинга Cabinet Lounge Мария Бокова. «Больше 60% наших резидентов — компании, — утверждает она. — А еще мы заметили, что за последние полгода аудитория Cabinet Lounge становится моложе — среди нас все больше предпринимателей до 25 лет».

Экономически более оправданно делать ставку на работу с компаниями, а не на фрилансеров, уверен руководитель «Ключа». Также для того, чтобы проект был коммерчески выгодным, важно грамотно организовывать все процессы и разумно вести бюджет, добавляет Мария Бокова, ведь коворкинг предполагает большое количество затрат: здесь должен быть быстрый интернет, хороший кофе, современная техника, канцтовары, качественная уборка, а еще клиентам нужна поддержка IT-специалиста и ассистентов.

При этом не все коворкинги приносят прибыль своим владельцам. Некоторые из них, по сути, оказываются социальными проектами, которые хоть и самоокупаются, но коммерчески невыгодны. В основном это касается творческих и техномастерских. «Если нет других способов внутреннего заработка, например от программ обучения или заказов, коворкингу сложно выжить», — уверена руководитель учебного центра коворкинга «Дар труда» Алена Прохорова.

В работе коворкингов есть и свои минусы. Как признаются их клиенты, иногда бывает сложно сосредоточиться из-за сильного фонового шума. Решить эту проблему организаторы пытаются путем зонирования помещений на тихое и шумное пространства. Однако зачастую эти меры не работают из-за отсутствия ориентации на специализированную клиентуру, рассказывала ранее «РБК Недвижимость» директор компании Regus в России Ирина Баева: «Организаторы не могут прогнозировать поток клиентов, потому что не представляют себе, кто к ним завтра придет или от них уйдет, таким образом, зонирование на условно шумную и тихую части затруднительно». Поэтому в будущем выживут скорее те коворкинги, которые не будут принимать всех желающих, а сконцентрируются на четкой концепции и узкой аудитории.

Среди других минусов резиденты смарт-офисов выделяют занятость переговорных и вопрос сохранности личных вещей и оригинальных идей. Кроме того, многие сходятся во мнении, что коворкинг выгоден для старта и работы небольшой команды. Однако когда бизнес развивается, лучше уходить в собственный офис. Так это или нет — вопрос удобства конкретно взятого предприятия, но по оценкам экспертов, спрос на услуги коворкингов в ближайшие три-пять лет падать не собирается.

При упоминании коливингов (co-living) первая ассоциация, которая возникает, — это коммуна, хостел, общежитие. Но в действительности это совсем другое. И хотя само по себе сожительство группы людей далеко не ново, термин не является просто модным обозначением коммуналок.

Такой формат проживания крайне популярен в крупных городах Северной Америки, Европы и Азии из-за высоких цен на недвижимость. Так, в США тренд пережил свой бум в 2000-х и сейчас распространен настолько, что, по данным Bloomberg, стал одним из факторов, повлиявших на состояние социальной экономики страны. Молодой британский предприниматель Реза Мерчант, нареченный СМИ «королем коливингов», считает, что за этим форматом будущее. «Мы верим, что дом — это нечто большее, чем просто четыре стены. Место, в котором ты живешь, должно создавать сообщество, которое помогает и дает возможность реализовать себя», — заявил он в интервью AboutTime Magazine. Сейчас его сеть The Collective считается одной из самых крупных в мире.

Основная концепция коливинга заключается в объединении под одной крышей группы людей, увлеченных общей идеей, связанных профессиональной деятельностью или схожими интересами. Это могут быть компании художников (или представителей творческих специальностей в целом), IT-специалистов, адептов йоги или вегетарианцев (как, например, в петербургском коливинге Triglinki). В общем понимании — это жилье, в котором есть личная зона и площадь для общего пользования и работы. Остальные критерии варьируются: это может быть небольшой коливинг на 15 человек в горах Швейцарии, а может быть и целое 43-этажное здание в Нью-Йорке (как ALTA+ by Ollie). Жильцы и владельцы обычно организуют различные мероприятия, лекции и мастер-классы для нетворкинга и обмена опытом. Иногда перед приемом потенциальным сожителям устраивают собеседование, чтобы впоследствии всем было максимально комфортно вместе.

«Поколению миллениалов, постоянно погруженному в телефон, зачастую не хватает живого общения и поводов для него. Коливинг позволяет создать такую среду, в которой у каждого жителя есть и личное пространство, и доступ к общественной зоне, где каждый лоялен друг к другу. Можно даже в какой-то степени сравнить это с пионерлагерем — человек сразу попадает в дружественную среду», — отмечает Яна Вирак, сооснователь одного из первых коливингов в Санкт-Петербурге Early Birds.

Иногда в них можно встретить и людей постарше. «Этот формат мы подсмотрели за рубежом, в том числе в США. В одном из коливингов, где мы жили, разница возрастов была колоссальная: самому младшему жильцу было 20 лет, а самому старшему — 60, — рассказывает Никита Куимов, один из основателей проекта «Смена», сети кочевых коливингов-хабов для профессионалов «на удаленке». — Нашему самому старшему участнику был 51 год, но таких, конечно же, единицы». За рубежом также успешно существуют специальные коливинги для пожилых людей, которые являются перспективным форматом и для России.

Примечательно, что далеко не всегда цена на этот вид жилья оказывается меньше, чем стоимость аренды, к примеру, простой однокомнатной квартиры. Но и здесь все не так просто: плата за проживание в коливинге часто включает в себя коммунальные и клининговые услуги, стоимость работы консьержа, иногда — WiFi и подписки на стриминговые сервисы, что избавляет жильцов от многих хлопот. Кроме того, находятся они обычно в центральных районах городов, чтобы постояльцам было удобно добираться до работы. В центре за такие деньги жилье уже не найдешь. «По той же цене лучшее, что можно снять, — это маленькая комната в старой коммуналке», — добавляет Яна Вирак.

Стоимость жилья в коливинге зависит от многих факторов: района, вида жилплощади (общая или отдельная комната), наличия собственного санузла, дополнительных услуг и т.д., и составляет от 10 тыс. до 50 тыс. руб. в месяц. Для сравнения, по данным компании NAI Becar, средние арендные ставки в коливингах по основным глобальным регионам на второе полугодие 2018 года составляют $1150 (за комнату) и $710 (за спальное место). Однако зачастую в эту стоимость входит также возможность посещения фитнес-центров, SPA-зон, кинозалов на территории и использования других дополнительных услуг.

И все-таки, несмотря на ряд объективных плюсов совместного проживания, в России это явление распространено мало и приживается крайне тяжело. Те заведения, которые уже существуют, по сути, не являются коливингом: например, московский проект Log Inn позиционируется ее основателем Аллой Цытович как таковой, но на официальном сайте и различных сервисах бронирования жилья обозначается все же как сеть хостелов.

Организаторы успешного проекта дизайн-завода Flacon «Деревня», находящегося в Подмосковье, от определения «коливинг» открещиваются и называют себя творческим комьюнити.

По мнению девелопера Петра Шуры, строящего свой коливинг в Переславле-Залесском, причина невысокой популярности формата — в недоверии людей друг к другу и сильном расслоении в обществе. Кроме того, россияне ревностно относятся к личному пространству и предпочитают иметь свое жилье. Сейчас, по разным оценкам, в собственности у жителей России находится до 80% жилплощади в стране. «Сильно мешает память о коммунальных квартирах. Люди не понимают разницы, хотя в коммуналки селили насильно, а в коливинги люди переезжают добровольно, выбирая для себя более открытый и доброжелательный образ жизни», — добавляет бизнесмен.

Пока у инвесторов возникают сомнения по поводу рентабельности и целевой аудитории таких проектов. Выгодность предприятия неочевидна также для застройщиков и арендаторов. Возможно, это модное веяние скоро пройдет, как когда-то закончился эксперимент с домами-коммунами в 1920−30-х годах, а существующие коливинги переформируют в апарт-отели или хостелы. Но организаторы коливингов надеются, что такой вид жилья все же приживется благодаря подрастающему поколению.

«В России это перспективный формат, просто нам нужно больше времени, чем Европе или Америке. Наша молодежь сейчас быстро перенимает иное восприятие мира через тот же интернет. Они открыты общению и готовы пробовать что-то необычное», — отмечает Яна Вирак. В данном случае надеяться приходится на поколение Y (вышеупомянутые миллениалы) и следующее за ними поколение Z.

Подписывайтесь на Telegram-канал РБК Тренды и будьте в курсе актуальных тенденций и прогнозов о будущем технологий, эко-номики, образования и инноваций.