Екатерина Чиркова — РБК: «Застройщики будут субсидировать ипотеку»

Читать в полной версии

Почему прошлый год был хорошим

— В каком состоянии сейчас находится рынок жилищного строительства? Как на него повлиял тот спад в экономике, который мы наблюдали в прошлом году?

— Несмотря на коронакризис, жилищное строительство сегодня — одна наиболее динамично развивающихся отраслей. Во-первых, квартира остается популярной формой инвестиций у россиян. И массовому потребителю она намного понятнее, чем, например, вложения в золото. Во-вторых, работают программы льготной ипотеки.

На фоне резкого снижения ставок по депозитам, волатильности валютных курсов, закрытия границ многие обратились к традиционным инструментам инвестирования. Проще говоря, людям некуда было вложить деньги, и они резко стали покупать квартиры. Поэтому прошлый год для отрасли был очень хорошим, она продолжала расти и развиваться.

В 2020 году в России было введено около 82 млн кв. м жилья, что примерно соответствует уровню 2019 года. То есть стройка в стране не остановилась. Цены за год выросли на 28%, причем рост отмечается не только в Москве, но и по всей стране.

— Сколько сейчас в среднем стоит жилье в России?

— Средняя цена по стране — около ₽76 тыс. за кв. м. При этом себестоимость составляет порядка ₽32 тыс. за «квадрат». Хотя разброс здесь довольно большой. Если в Москве себестоимость достигает ₽90 тыс. за кв. м, то в отдельных регионах эта цифра приближается к отметке ₽20 тыс.

— Как на цены повлияло подорожание стройматериалов, о котором власти и отраслевые объединения говорят еще с конца прошлого года?

— По нашим расчетам, вклад стройматериалов в рост себестоимости строительства составил около 5%. Основное увеличение цен, связанное с подорожанием металлоконструкций и других материалов, мы увидим в этом году.

— Многие эксперты говорят о том, что подорожание недвижимости связано в том числе с переходом на эскроу-счета. Согласны ли вы с такой оценкой?

— Не совсем. Действительно, часть застройщиков боялись этого перехода. Были опасения, что часть игроков не сможет привлечь финансирование под проекты. Но банки сгладили этот процесс за счет изменения и расширения своей продуктовой линейки. Переход на эскроу-счета был достаточно плавным и, как мы видим по итогам 2020 года, совершенно не повлиял на рост цен.

Застройщики, которые научились работать по этой модели, получают кредиты по минимальной ставке от 0,01% годовых и не чувствуют серьезного увеличения долга. Компании поняли, что для работы с эскроу даже не нужен большой штат дополнительных сотрудников: банк многое берет на себя. Все крупные банки дают бридж-кредиты (вспомогательные кредиты на срок до одного года. — РБК Тренды) как на приобретение площадок, так и на развитие уже финансируемых проектов. В целом все прошло довольно гладко.

Какие проекты устоят при падении цен

— Можно ли говорить о том, что банковское финансирование по модели эскроу стало доступно для всех застройщиков? Или все-таки осталась какая-то доля игроков, которые пока не отвечают требованиям банков и не могут работать по новой схеме?

— Скорее осталась некоторая доля проектов, которые не выходят на рентабельность и поэтому не могут получить финансирование. Ведь если раньше банк давал только часть денег на проект, и риск для нас был относительно небольшим, то сейчас на банках намного больше ответственности. Поэтому мы стали намного внимательнее, а отбор проектов — жестче. Некоторые из них отсекаются на первоначальном этапе.

— Какова доля таких проектов на рынке?

— Наши модели предусматривают, что устойчивость проекта к снижению цены должна составлять не менее 15%. Это основной параметр, по которому мы оцениваем эффективность строительства. И примерно 15% проектов не проходят по этому критерию. В таких случаях застройщик вынужден вкладывать дополнительные собственные средства, доказывать банку факт их наличия. Или в проекте необходимо что-либо поменять (с точки зрения формата, себестоимости и цен продаж) чтобы он вышел на нужные параметры. Это как раз и является одной из основных функций девелопера.

— Из чего складывается устойчивость строительных проектов к снижению цены?

— Прежде всего, из конечной цены для покупателя и темпов продаж. Жилье в многоквартирных домах продается на разных этапах строительства по разным ценам. Сначала — достаточно дешево, затем стоимость увеличивается по мере повышения степени готовности объекта.

На основе этих вводных строится математическая модель, которая показывает, как проект поведет себя при различных условиях. Например, если цена на рынке упадет на Х%, то что при этом произойдет с экономикой проекта, останется ли он рентабельным? Финансирование доступно для тех проектов, которые выйдут в плюс даже при падении рыночной цены на 15%. Это и есть устойчивость к снижению цен.

— От чего зависит этот параметр? Какие проекты больше устойчивы к снижению цен, а какие — меньше?

— В регионах, где у застройщиков достаточно большая маржа, устойчивость к падению цен обычно выше. Но есть регионы, где доходы населения невелики, и цены на квартиры также находятся на относительно низком уровне, ведь иначе жилье просто никто не сможет купить. Именно здесь чаще всего возникают проблемы с устойчивостью проектов.

Еще один важный параметр — это локация проекта, от которой тоже очень зависит ценообразование. Также мы обращаем внимание на количество строящихся домов рядом.

Как правило, в быстро развивающихся городах и городах-миллионниках доходы жителей позволяют покупать относительно дорогие квартиры. Соответственно, там есть возможность строить и продавать более дорогие объекты. В процессе анализа банки оценивают все эти вводные и строят модель, позволяющую оценить устойчивость той или иной стройки.

Каких игроков ждать в Москве

— В последнее время региональные застройщики активно выходят на столичный рынок. Они идут сюда за высокой маржей?

— Конечно, Москва для всех застройщиков очень привлекательна. Это большой рынок, и если ты делаешь приличный продукт, у тебя здесь точно будут продажи. Выйти на московский рынок для региональных девелоперов — это знак качества, попытка проявить себя.

В то же время этот рынок достаточно специфичный, здесь нужно уметь работать. Построить дом в столице не очень сложно, намного сложнее получить разрешительную документацию и корректно ее оформить.

— Насколько выше маржа на московском рынке по сравнению с регионами?

— Это зависит от того, на каком этапе ты купил проект. В стоимость квартиры всегда будет включена стоимость земельного участка. И если в регионах она может быть практически нулевой, то в Москве такого просто не бывает.

Причем цена тут очень зависит от того, с разрешениями участок или без. Если необходимых для строительства разрешений еще нет, он может стоить не очень дорого. Поэтому компании, умеющие получать разрешительную документацию, действительно имеют высокую дополнительную маржу.

Но игроки, которые только выходят на московский рынок, чаще всего покупают участки с разрешениями. И покупают очень дорого. То есть ожидать, что рентабельность их проектов будет в разы выше, чем на региональных рынках, было бы странно.

— Как появление региональных игроков может повлиять на московский рынок?

— Если говорить о последствиях для потребителей, то они получат больше интересного продукта. За счет высокой конкуренции этот продукт будет либо лучше по качеству, либо дешевле для покупателей.

Но мне кажется, что многие региональные компании уже всерьез задумались, а так ли им нужен московский рынок. В регионах они покупают площадки под строительство за десятки или сотни миллионов рублей. А когда они приходят в Москву и видят стоимость участка в несколько миллиардов, эти цены приводят в состояние шока. Под такие проекты сложнее получить банковское финансирование, потому что нужно очень хорошо считать экономику проекта.

— То есть не стоит ожидать, что регионалы массово придут в Москву и изменят здесь расстановку сил?

— Совершенно точно не стоит. Думаю, какие-то компании останутся и будут пытаться проявить себя в московском регионе. Остальные поймут, что это достаточно дорого, и уйдут.

Как освоиться в регионах

— А есть ли на рынке обратная тенденция, когда московские или питерские девелоперы идут в регионы? Например, за дешевыми участками.

— Кроме компании «ПИК», пока никто особо не идет по регионам. Некоторые девелоперы приходят в Московскую область, где сейчас активно растут цены на недвижимость. Но чем дальше от столицы, тем меньше желающих.

Проблема в том, что, приходя в новый субъект, застройщику нужно понять, как работать и получать разрешения на этой территории. Ты можешь недорого купить участок, но не всегда ясно, как дальше вести процесс.

— Что, помимо умения получать разрешения, нужно девелоперу для успешной экспансии в новый для него регион?

— Нужно умение хорошо считать и анализировать. Компании должны четко понимать свою экономику и логистику — где они возьмут подрядчиков, откуда повезут материалы, какой запас прочности будет у проекта. Кроме того, необходимо понимать особенность продуктовой линейки на той территории, куда вы идете, и знать, что вообще нужно местным покупателям.

Например, если в Москве двор без машин — это норма, то в регионах такой практики пока нет. Потребители просто не дошли до того, что им это нужно. Для них нормально, что машины стоят во дворе.

— Банки могут взять на себя какую-то часть задач по оценке потребностей рынка и экономики проектов?

— Они могут выступить в роли консультанта, поскольку у банков есть соответствующий опыт. После трех-пяти сделок в том или ином регионе становится понятно, чем живет этот рынок и как работает. То есть мы можем подсказать, что в этом регионе востребован вот такой продукт, а вот здесь точно будут сложности с получением разрешений.

Но это не массовый консалтинг, а скорее точечные консультации. Мы просто садимся и разговариваем с компаниями-клиентами, которые к нам обращаются.

— Как вы думаете, в итоге на российском рынке жилищного строительства будут преобладать федеральные компании или локальные игроки?

— На мой взгляд, на рынке останется вариативность. Одного условного «ПИКа» на всех не хватит, да и не хотелось бы, чтобы мы все жили в одинаковых городах и квартирах.

Если на рынке не произойдет никаких драматических событий, сохранится конкуренция между разными девелоперами. Крупные компании займут 30-40% рынка, остальное будет в руках более мелких игроков.

Чем заменить льготную ипотеку

— Драматических событий на рынке недвижимости эксперты действительно не ожидают, но многие из них прогнозируют снижение цен или как минимум темпов их роста в 2022-2023 годах. Как вы считаете, жилье будет дешеветь?

— Недвижимость как была достаточно защищенным активом, в который охотно вкладываются покупатели, так им и останется. Поэтому, мне кажется, цены на жилье не упадут. Другой вопрос, что себестоимость строительства может существенно вырасти. За счет этого маржа застройщиков немножечко схлопнется. Могут на некоторое время сократиться объемы покупок, но цены вряд ли снизятся.

При этом темпы роста цен должны немного успокоиться. И если не произойдет второго коронакризиса, то в ближайшие три-пять лет ситуация на рынке будет ровной.

— А могут ли застройщики как-то простимулировать объемы продаж? Например, в дополнение к продленной программе льготной ипотеки.

— Здесь можно и придумывать совместные ипотечные программы, и пытаться сохранить скидки для покупателей — где-то за счет банка, где-то за счет застройщика. Мне кажется, рынок будет двигаться именно в сторону максимально комфортных условий для покупателя.

— Как это можно реализовать на практике?

— Деньги, которые образуются на счетах эскроу при продаже квартиры, направляются на то, чтобы снизить ставку по проектному кредиту. Но застройщик также может отправить часть этих средств на снижение ипотечной ставки. Это будет выбор девелопера — субсидировать свой кредит или стимулировать продажи, перераспределяя маржу в проекте. Тем более, что это можно делать одновременно – часть средств оставить себе, часть отдать для экономии дольщиков.

— Насколько возможное повышение ипотечной ставки будет чувствительным для конечного покупателя? Смогут ли застройщики сохранить те условия, которыми россияне сейчас пользуются по льготной государственной ипотеке?

— Заранее это сложно посчитать. Но я не исключаю, что если у людей закончатся деньги для покупки квартир, то застройщики ради стимулирования продаж будут максимально субсидировать ставки по ипотеке.